Il settore immobiliare, che stava faticosamente ritrovando la via della crescita dopo la crisi del 2008-2010, ha subito una brusca battuta d’arresto a causa della pandemia di coronavirus, che, partita dalla Cina a inizio anno, si è estesa in tutto il mondo, rendendo necessaria una sospensione delle attività e restrizioni sociali e dei movimenti senza precedenti per arginare i contagi. Le conseguenze sull’economia e sull’immobiliare sono gravi e non ancora del tutto quantificabili, ma la previsione – forse più una speranza – è che, quando l’emergenza sanitaria sarà passata del tutto, la ripresa sarà rapida.

Il percorso che il comparto aveva intrapreso è stato interrotto, ma non cancellato: i mesi perduti, in termini economici, restano persi, ma non è escluso che alcuni progetti non possano riprendere. Occorreranno fiducia e sostegno da parte dei Governi, ma bisognerà anche ripensare le dinamiche del settore e degli investimenti. Tra i fattori che hanno minato la fiducia nel mattone ci sono l’incertezza sulla rivalutazione e sul reddito, oltre al fatto che con l’emergenza sanitaria si sono scaricate sui proprietari le nuove necessità sociali (le famiglie in cassa integrazione che non vogliono o non possono più pagare l’affitto, la sospensione degli sfratti per quasi sei mesi, il crollo degli affitti brevi).

Un ripensamento, quindi, si impone per i piccoli e medi proprietari: il concetto di reddito immobiliare va ricostruito su criteri che non sono il valore iniziale dell’immobile, ma le sue potenzialità di produrlo. I mesi di cantieri chiusi, di agenzie immobiliari ferme, di transazioni rinviate tra i privati e i grandi investitori, molti internazionali, hanno procurato un buco di entrate che sarà difficile da colmare da qui a fine anno. Il settore dovrà fare i conti con la crisi e con una contrazione che ridurrà i volumi dei grandi investimenti e il numero di compravendite residenziali, che per la prima volta dopo anni a fine 2019 avevano superato la soglia delle 600.000 unità.

Il più colpito è il settore residenziale, che rappresenta la fetta maggiore del mercato. All’inizio della crisi, Nomisma aveva ideato tre scenari, ora propende per quello più pessimistico: è atteso un calo di circa 110.000 unità compravendute rispetto alle 603.000 del 2019, che in termini di fatturato significano 20 miliardi di euro in meno nel 2020. Senza coronavirus Nomisma attendeva 613.000 transazioni quest’anno. Calerà la domanda di prime case, nuove o acquistate per sostituzione e subirà un drastico ridimensionamento anche la porzione di acquisti per investimento, arrivata al 15% circa del totale delle compravendite lo scorso anno. In una prima fase i prezzi non dovrebbero calare tanto quanto le transazioni: in questi anni a supportare la domanda sono stati gli acquisti per investimento, arrivati al 15% delle compravendite e volti a sfruttare il buon momento degli affitti brevi, ma ora si stima che le quotazioni caleranno in media tra l’1 e il 3% nel 2020-2021 rispetto al 2019.

(da 24Re – Giugno 2020)